Чаще всего термин «пенхаус» толкуется неоднозначно! Под этим понятием могут скрываться и двухуровневые квартиры, и мансарды, и целые особняки на последних этажах элитных новостроек. Так, например, известный интернет-портал Urbanus.ru утверждает, что пентхаусы по сравнению с элитными квартирами отличает большая площадь, панорамные виды из окон, а также наличие открытой террасы… Согласны ли вы с такой точкой зрения?
См. также обзорные статьи о таких необычных форматах недвижимости, как:
«лофты» | «мансарды» | «апартаменты» | «двухуровневые квартиры».
Но если попытаться сформулировать конкретное определение, то можно сказать, что «пентхаус» (англ. penthouse) — это дом на крыше небоскреба или просто квартира на последнем этаже здания. Обычно в пентхаусах предусмотрены открытые площадки (террасы) с панорамными видами на город.
Если говорить о современной практике, то большая часть агентов по недвижимости используют термин «пентхаусы» в отношении практически любых квартир или апартаментов, расположенных на верхних этажах, независимо от их площади, наличия открытых террас и ценового сегмента.
Сколько стоит пентхаус?
Пентхаус в жилом комплексе Молочный пер.,1
Пентхаус считается одним из самых дорогих видов элитной недвижимости. Если рассматривать исключительно рынок элитной недвижимости Москвы, то тут цены на пентхаусы находятся в пределах от 20 до 60 тыс. $ за 1 кв. м. По данным ведущих риэлторских агентств, в первом квартале 2013 года наибольший объем первичного предложения пентхаусов был сконцентрирован в районе Хамовники — в строящихся жилых комплексах «Садовые Кварталы» и Knightsbridge private park.
На вторичном рынке ситуация несколько иная. Основная часть предложений сконцентрирована в районах Остоженки и Арбата (около 50% от всего предложения элитных пентхаусов в ЦАО). По 13% приходится на долю Патриарших прудов и Якиманки. Если говорить о ценах на вторичном рынке пентхаусов, то средний объект в ЦАО Москвы стоит порядка 10 млн $.
«Предложений пентхаусов подобного уровня на рынке элитного жилья в Москве немного. По нашим оценкам, на данный тип элитной недвижимости приходится около 11% от всего объема предложений, текущий рынок насчитывает не более 40-50 объектов»
Екатериной Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton
«Как правило, сделки по купле-продаже самых дорогих пентхаусов проходят в закрытом режиме, ведь покупателями часто выступают известные люди, не желающие афишировать свои дорогостоящие покупки»
Марина Концевая, ФСК Лидер
По статистике экспертов, пентхаус из высшего ценового сегмента может находиться на экспозиции (т.е. быть в продаже) от трех месяцев до 5 лет и более, поэтому девелоперы часто придумывают нестандартные шаги для привлечения внимания к объекту потенциальных покупателей. Так, например, компания ТрансГидроСтрой, которая является застройщик элитного жилого комплекса «Клубный дом на Гиляровского», организовала на крыше топового пентхауса настоящий сад, пригласив оценить его журналистов ведущих СМИ, любителей экологии и бизнесменов. В тот же вечер пентхаус нашел своего покупателя.
Корпорация «Баркли» пригласила на презентацию своих элитных домов ведущих мировых дизайнеров: Келли Хоппен и Филиппа Старка. На светский раут в честь такого события были приглашены ведущие журналисты, знаменитости, чиновники, политики и бизнесмены, составляющие более 80% потенциальных покупателей элитного жилья.
Пентхаусы Москвы: ценовые рекорды
А вот продать «нестандартный тип недвижимости» на вторичном рынке значительно труднее. По объективным причинам лофты, пентхаусы и двухуровневые апартаменты менее ликвидный товар, чем стандартные типовые квартиры. Пентхаусы — это недвижимость для истинных ценителей видовой недвижимости и, как уже было отмечено ранее, срок их экспонирования может составлять не один год.
Согласно последним исследованиям, всех покупателей московских пентхаусов можно разделить на три категории.
- Инвесторы, желающие приобрести «настоящий» пентхаус с целью выгодного вложения денежных средств
- Мажоры, покупающие пентхаус дабы повысить свой собственный статус в глаза окружающих (как правило, для этих целей покупаются «второсортные» объекты)
- Романтики, покупающие пентхаус исключительно как место для постоянного проживания с красивыми видами на город
Особняк на крыше
В начале 2000-х с началом застройки Остоженки, Замоскворечья и других элитных районов Москвы стали появляться такие нестандартные для нашей страны виды жилой недвижимости, как двухуровневые квартиры, пентхаусы и многоуровневые таунхаусы. В некоторых элитных новостройках из тех же 2000-х можно найти целые «дома» на последних этажах. Например, в жилом комплексе «Алые паруса» (см. «Пентхаусы жилого комплекса Алые Паруса») или жилом комплексе «Алиса» (Иваньковское шоссе, 5), на последних этажах которого расположен роскошный 800 метровый пентхаус класса deluxe!
Пентхаус класса deluxe в жилом комплексе «Алиса»
Бассейн в пентхаусе The Residence
Еще один глобальный проект московского рынка — пентхаус «The Residence», занимающий 50-51 этажи «Дома на Мосфильмовской» . Его площадь составляет более 2 тыс. кв. метров, продается пентхаус за 1,4 млрд рублей (порядка 44 млн долларов). Сейчас квартиры или апартаменты такой огромной площади стараются не строить, так как их полная стоимость (в рамках текущего уровня цен) будет настолько заоблачной, что продать их целиком крайне сложно! Читайте «Самые дорогие квартиры в Москве (начало 2013 года)».
Из ранее построенных объектов выделяются пентхаусы в жилых комплексах «Воробьевы горы» (40-й этаж), «Кутузовская ривьера» (40-й этаж), «Триумф Палас» (46-й этаж), небоскребе «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити».
«Московский пентхаус»: мнения столичных экспертов
Большая часть экспертов московского рынка считает, что пентхаус в его классическом (американском) понимании — это отдельный дом, расположенный на крыше небоскреба в престижном районе мегаполиса. Площадь «московского пентхауса» должна быть не менее 300 квадратных метров, пентхаус должен иметь панорамное остекление с видами на все четыре стороны света. В элитном московском пентхаусе должен быть предусмотрен отдельный лифт и выход на благоустроенную кровлю (террасу). Хотя частные полеты над Москвой пока еще запрещены, но наличие собственной вертолетной площадки также сказывается на цене и престижности элитного жилья…
В свою очередь, многие эксперты московского рынка элитной недвижимости считают, что классических пентхаусов в Москве на сегодняшний день нет, и быть не может, ведь у нас совершенно другие климатические условия и архитектурные традиции, чем в Нью-Йорке. Самой престижной частью города в Москве считается малоэтажный исторический центр, который совершенно не подходит для строительства классических американских небоскребов с пентхаусами на крыше.
«Пентхаусы в США — это элитная недвижимость с готовой отделкой, полностью пригодная для проживания, тогда как в Москве покупатели хотят самостоятельно решать, как организовать жилое пространство»
Ирина Харченко, директор компании «Высота»
История московского рынка пентхаусов
До кризиса 2008 года московский рынок пентхаусов считался «закрытым». В большинстве элитных новостроек на момент открытых продаж все самые лакомые квартиры были уже проданы или записаны «под бронью». Иметь собственный пентхаус считалось тогда таким же обязательным атрибутом успеха и достатка, как дом на Рублевке. Такой ажиотаж привел к тому, что застройщики начали халтурить — пренебрегать одной или несколькими обязательными составляющими классического пентхауса, но это другая история…
Кризис 2008 года остановил «пентхаусную вакханалию». Количество потенциальных покупателей снизилось, а продажи и вовсе упали почти в 3 раза. Потенциальных покупателей «домов на крыше» останавливала их астрономическая площадь, а как следствие и цена. Но, несмотря на падение спроса, девелоперские компании не стали демпинговать, полагая, что «на эксклюзивную недвижимость всегда найдет свой покупатель». Таким образом, на несколько лет про пентхаусы просто забыли и единичные объекты, выставленные на продажу еще в 2008-2009 годах, не могут найти своих владельцев до сих пор.
Что касается прогнозов, то большинство игроков рынка смотрит в будущее без особого оптимизма. Новые элитные дома с первоклассными пентхаусами начнут появляться только в том случае, если решится вопрос с запретом высотного строительства в центре Москвы. Сейчас на 44% территории ЦАО запрещено строительство новых объектов выше 18 метров! (см. «Высотные ограничения в Москве в соответствие с постановлением 398-ПП»).
Двухуровневые квартиры
Рынок пентхаусов принято рассматривать вместе с другим типом элитной жилой недвижимости — с двухуровневыми квартирами. Они по прежнему остаются большой редкостью для российского рынка недвижимости. В Москве двухуровневые квартиры занимают лишь 1% от общего объема предложений жилья в новостройках. Цена подобных объектов крайне высока (до 600 тыс. руб. и более), так как в большинстве случаев двухуровневые квартиры, расположенные на последних этажах новостроек, позиционируются как исключительно элитное жилье.
Однако эксперты и аналитики рынка отмечают, что в последние годы двухуровневые квартиры стали появляться и в домах средней ценовой категории. Это связано с тем, что покупатели отдают все большее предпочтение необычным планировочным решениям и застройщики стремятся максимально удовлетворить желания покупателей. С другой стороны, спрос на двухуровневые квартиры стал понемногу смещаться в сторону таун-хаусов, но скорее всего в ближайшие пару лет оба этих направления будут активно развиваться и спрос на двухуровневые апартаменты будет расти!
