«Инвестирование в жилую недвижимость считается одним из наиболее эффективных способов сохранения и приумножения капитала. В первую очередь это касается новостроек премиум-класса, где показатели доходности наиболее высоки»
Своевременная покупка квартиры в элитной новостройке столицы с последующей продажей может принести 20% прибыли за один-два года. Но выбор приемлемых объектов для инвестиций ограничен и «тает» на глазах. Аналитики уверены, что в перспективе дефицит в премиальном сегменте будет прогрессировать и связано это прежде всего с нехваткой в Москве подходящих площадок под новую застройку.
Жилой комплекс «Афанасьевский»
Прогноз экспертов подтверждает и статистика: за три осенних месяца 2013 года на рынок столичной недвижимости премиум-класса не вышел ни один новый проект.
При этом очевидно, что статистика может дать лишь общее представление об инвестиционной привлекательности элитной недвижимости. Рассматривать любой объект премиум-класса как выгодный инвестиционный инструмент по меньшей мере недальновидно, если не сказать абсурдно. Далеко не всякое вложение в «элитную» недвижимость может принести быстрый и хороший доход.
Эволюция элитной недвижимости
Агаларов хаус
Сейчас на московском рынке наряду с высококлассной недвижимостью, созданной «на все времена», имеются «элитные» объекты, которые уже потеряли прежний статус премиального жилья в следствии морального и/или физического устаревания.
Многие характеристики элитных жилых комплексов, построенных в 90-е, перестали отвечать современным критериям люксового сегмента. К таким характеристикам можно отнести: архитектурные решения, размер придомовой территории, наполненность инфраструктуры, планировки квартир и др. Ярким примером такой устаревшей недвижимости можно считать «Агаларов хаус» — один из самых первых элитных домов в Москве.
Интерес к элитной недвижимости, как к возможности выгодного инвестирования, особенно возрос в предкризисный период 2006-2007 годов. При покупке элитной квартиры на нулевой стадии и продажи ее на этапе готовности, даже частный инвестор имел возможность извлечь 100-процентную прибыль. Цены на люксовый «квадрат» начинались от 3-5 тысяч долларов, и доля инвестиционных сделок премиальном сегменте составляла около 30%.
Стремительно нараставший спрос резко упал, когда грянул кризис. Многие проекты премиум-класса были заморожены. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, опасаясь заключать рискованные на тот момент сделки, и — в надежде, что цены начнут снижаться. Но продавцы премиальной недвижимости не захотели уступать… в числе пострадавших оказались только те девелоперы, кто слишком зависел от кредитов и делал ставку на «короткие деньги». Так, значительной доли своих девелоперских активов лишились компании «Донстрой», Мira, «Система-Галс».
Вопреки прогнозам, обвала рынка элитного жилья так и не случилось. Однако, со временем, покупатель стал более разборчив и требователен, как в отношении параметров объекта, так и к наличию полного пакета документации.
«Сегодня, на московском рынке заявлены к первичной продаже порядка 1300 квартир и апартаментов премиум-класса. Размер средней стоимости квадратного метра увеличился с начала года на 3,4% и равен примерно 19 500 долларов»
Несмотря на значительное сокращение предложения, доля инвестиционных сделок в люксовом сегменте вновь начала расти и уже в первом квартале 2013 года составила 10-15% от рынка. Сегодня частный инвестор вступает в проект на полтора-два года, а прибыль от сделок доходит до 10-15% годовых.
Лидирующие новостройки по доходности
«По оценкам аналитиков, наиболее доходными оказались следующие проекты (анализ проводился за весь период после кризиса 2008 года)»
Верхнюю строку рейтинга занял жилой комплекс «Садовые кварталы» в Хамовниках. За 3 года, с момента начала продаж, стоимость квартир в этом комплексе возросла на 58% Доходность (IRR)=16% годовых.
- ЖК Афанасьевский (Арбат) — 51% / доходность (IRR) — почти 15 % годовых
- ЖК Knightsbridge Private Park (Хамовники) — 24,5% / доходность (IRR) — 24,5% годовых
- ЖК Итальянский Квартал (Новослободский) — 20,79% / доходность — 6,5% годовых
- ЖК Barkli Park (Мещанский) — 17,65% / доходность — 8,5% годовых
- ЖК Barkli Virgin House (Остоженка) — 12,30% / доходность — 5,9% годовых
- ЖК Литератор (Хамовники) — 10,2% / доходность — 10,2% годовых
- ЖК Бурденко,3 (Плющиха) — 10,1% / доходность — 4,9% годовых
Стройка «Садовых кварталов» в Хамовниках
Причину лидерства «Садовых кварталов» эксперты объясняют высоким статусом доверия инвесторов к девелоперской структуре проекта (строит комплекс европейский концерн «STRABAG»). Сегодня жилой комплекс продолжает оставаться перспективным объектом для инвестиций. Минимальная цена элитного «квадрата» является одной из самых низких в премиальном сегменте и по последним данным начинается от 365 тысяч рублей за квадратный метр при средней по району — 566 тысяч рублей. Видимо, не случайно район Хамовников уже окрестили «платиновой милей» Москвы.
