В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые фонды недвижимости, именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.
Виды фондов недвижимости
На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:
- рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
- закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
- девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;
Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.
Схема взаимодействия ЗПИФ для владельцев недвижимости
Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.
Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.
ЗПИФН — механизм привлечения инвестиций
ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости. Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:
- объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
- управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
- операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
- регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
- ежегодный аудит деятельности фонда;
- владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
- создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
- регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.
При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции. Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.
Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.
К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:
- первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
- привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
- заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).
ЗПИФН — инструмент налоговой оптимизации
На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.
Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда. После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.
ЗПИФН — элемент правовой безопасности
Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами. Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего. Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.
