Минувший 2019 год оставил след в виде подскочившего спроса на элитную недвижимость. Особенно заметна стала эта тенденция во втором полугодии на фоне упорных слухов о грядущем подорожании квадратных метров в целом по Москве и в престижных сегментах в частности.
На скачок спроса повлияли и метаморфозы в потребительском поведении потенциальных покупателей. Размещать средства на вкладах стало невыгодно, и состоятельные люди отдали предпочтение инвестициям в дорогостоящее жилье. При этом покупка рассматривалась не только как жилая площадь, но и вложение в бизнес. Крупные кредиты под залог недвижимости – это реалии сегодняшнего делового мира. Залоговые кредиты под низкие проценты – лучшее вливание в бизнес. Сдача квартир в аренду – еще один стимул, говорящий в пользу вложения в недвижимость.
Попробуем расставить приоритеты по сегментам и сделать прогнозы на наступивший 2020 год.
Ипотечное кредитование элитной недвижимости
Динамика ипотечных ставок в прошлом году и наступившем 2020-м была и остается главным регулятором спроса на элитное жилье. Крупные жилищные кредиты стали доступны практически во всех российских банках. Для состоятельных москвичей этот вопрос решается исторически просто – уже в силу преимуществ, которыми пользуются жители столичного региона. Структурирование сделок с привлечением ипотечного кредита – распространенный способ развития и продвижения бизнеса.
Что касается прогнозируемых ставок на 2020 год, то Центробанк анонсирует снижение ставок по ипотеке. В прошлом году ЦБ четырежды снижал ключевую ставку — с 7,75% до 6,25% годовых, и это напрямую отражалось на процентах по жилищным кредитам. В наступившем году аналитики предполагают максимальное снижение ставок — до обещанных 7-8%.
«Ставка по ипотеке вполне может понизиться до 8% в течение 2020 года, а в перспективе ближайших двух лет дойти и до 7% при условии снижения инфляционных ожиданий. Однако наступление бума в ипотечном кредитовании будет сдерживать стагнация реальных располагаемых доходов населения», — говорит Вячеслав Максименко, руководитель партнерских программ инвестиционно-образовательной площадки «Линейка»
Настроения на вторичном рынке
В текущем году сохранится тенденция к снижению цен на вторичку. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, рынок вторичного жилья не выдерживает качественной конкуренции с первичным рынком и отвечает на это снижением цен. Продавцы готовы идти на значительные уступки, если речь идет об элитных квартирах со старым ремонтом, построенных 10-15 лет назад, что для дома в принципе не возраст. Но девелоперы сегодня предлагают элитное жилье другого класса и эстетики.
Второй фактор – переход застройщиков на новую систему расчетов – эскроу-счета. Этот обеспечительный финансовый инструмент страхует покупателя от потери средств из-за недобросовестных застройщиков. И тем привлекательнее становится вложение в долевое строительство на любом этапе работ. По официальным прогнозам ведущего мультимедийного ресурса «РБК Недвижимость» в наступившем году в Москве до 40% первичной недвижимости будет продаваться по схеме эскроу.
Моральное устаревание: как оно влияет на цены
Вопрос, конечно, риторический: любое моральное и функциональное устаревание строений сбивает стоимость. Несоответствие параметров объекта современным условиям жизнедеятельности и требованиям людей неизбежно выражается в падении цены. На рынке жилья продолжает бытовать понятие «старый», или «сталинский» фонд, как эквивалент основательности, высоких потолков и больших комнат. Но физическая долговечность не пропорциональна моральной, скорее наоборот. Соответственно, продавцы выставляют завышенные цены, не представляя, каким должен быть дисконт в связи с моральным устареванием квартиры. Результат – неоправданные надежды и долгая отсрочка продажи, а потом значительные уступки в цене. Начавшаяся по всей Москве реновация – это новая реальность и, по сути, приговор морально устаревшим объектам. Самое разумное в этой ситуации – воздержаться от неоправданно высоких цен на вторичку при наличии такого сильного конкурента, как рынок нового жилья.
А что с элитными новостройками? Конкуренция нарастает
В прошлом году Москва возглавила список городов мира с самым высоким ростом цен на элитное жилье. Цены установились от 400 000 до 812 000 рублей за квадратный метр. Рост в течение года составил 3%. В 2020 году тенденция сохранится, и предсказывают повышение цен на жилье высокого класса до 4,5%. Но это пока только прогнозы. Новостройки остаются в нынешнем году наиболее «горячим» сегментом премиального и элитного рынка. Ощутимого повышения цен на квадратные метры пока не произошло. Если и был рост на некоторых объектах, то это было следствием возрастающей готовности объекта к сдаче. Главным фактором, тормозящим взлет стоимости на жилье высокого класса, стала конкуренция между застройщиками.
Нарастания бума спроса на дорогое жилье, по прогнозам «РБК Недвижимость», в 2020 году не ожидается: «Возможно, застройщикам придется привлекать покупателей скидками. Если в 2019 году они составляли в среднем 3%, редко больше, то в этом году могут достигать 5–7%».
Конкурентное преимущество достигается и за счет сдачи квартир в элитном секторе с готовой отделкой. По статистике каждый третий покупатель дорогого жилья в столице приобрел квартиру с ремонтом. По данным, представленным агентством недвижимости Savills, почти 85% нового жилья продается с отделкой. Растет число объектов в Москве, где предлагается элитное жилье с меблировкой. Такие предложения пользуются спросом у состоятельных людей. И у застройщиков популярность тренда будет возрастать.
Один из последних трендов на рынке столичной недвижимости — комплексы клубных домов. Людям важна безопасность жилища и комфортное жизненное пространство с подземной парковкой, оригинальными ландшафтными и эстетическими решениями класса deluxe.
Конкуренция конкуренцией…
Рынок элитной недвижимости в Москве довольно узкий и замкнутый. Ассоциации агентств недвижимости – площадка единомышленников, где есть возможность выработать единые стандарты, общую терминологию, сверять идеи и ожидания. В ассоциации AREA представители 40 агентств элитного жилья запускают обучающие программы для брокеров по современным стандартам. Это новый подход к продажам элитной недвижимости.
Ассоциация располагает закрытой базой эксклюзивных объектов и лучших предложений от собственников и девелоперов.
Одно из перспективных направлений, разрабатываемых членами AREA, – постепенный перевод рынка вторичной недвижимости на эксклюзивную работу с агентствами с неуклонным ростом среднего чека комиссии.
Взаимодействие агентств с крупными застройщиками на всех этапах строительства со временем будет укрепляться. В недалекой перспективе – лояльность ведущих строительных компаний к опытным риелторам и брокерам. А новички на рынке застройки будут особенно нуждаться в тесном сотрудничестве с агентствами.
Безупречное качество услуг на элитном жилом рынке, гарантия безопасности и компетентности — это AREA. Приоритеты ассоциации – конфиденциальность сделок и непревзойденный сервис. Юристы высокой квалификации обеспечивают грамотное сопровождение сделок, обеспечивает четкую работу с документами и исключают любые финансовые риски. С опытными брокерами агентства можно не сомневаться в точности запросов и соответственных результатах.
Рынок элитного столичного жилья – это непочатый край работы для тех, кто проектирует и вводит новые дорогостоящие объекты, и тех, кто работает в сфере реализации. Аналитики насчитывают не менее 40 высокобюджетных проектов, которые выйдут на рынок продаж Москвы в текущем году.
