Выбирая безопасную схему покупки квартиры в новом жилом комплексе, покупатель исходит из обстоятельств. От них зависит, насколько быстро он вступит в права владельца и произойдет оформление сделки, как будут защищаться его интересы на всех этапах строительства жилья, какова степень ответственности застройщика.
Законные способы участия в жилищном строительстве:
- заключения договора долевого участия (ДДУ);
- вступления в члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
- приобретения жилищного сертификата.
Каждый из способов имеет свои недостатки и преимущества!
ДДУ: четкая регламентация ответственности застройщика
В Москве только 60% квартир в новостройках реализуются посредством подписания ДДУ (Договор Долевого Участия). Процедура регламентируется нормами закона № 214-ФЗ и предусматривает дополнительную ответственность застройщика перед дольщиками. Сделка через ДДУ считается самой безопасной для дольщика схемой. ДДУ предоставляет возможность для более выгодных условий ипотеки и минимизирует риски двойной продажи квартиры.
«Если застройщик не соблюдает сроки, покупатель вправе инициировать расторжение договора, потребовать возврата средств, выплаты неустойки и возмещения убытков»
Такая регламентация взаимоотношений между дольщиками и застройщиком требует от последнего максимальной открытости и регулярной отчетности. По разным причинам не все застройщики могут на это пойти, поэтому только часть из них работают в рамках закона № 214-ФЗ.
Преумущества ДДУ
- заключение ДДУ с соинвесторами допускается на начальном этапе застройки и наличия разрешения на строительство, которое гарантирует его законность, прохождение экспертиз и согласований;
- обязательное внесение каждого ДДУ в соответствующий государственный реестр, что является дополнительной гарантией для покупателя, поскольку документы проходят проверку;
- направление средств дольщиков на строительство конкретного объекта, имеющего статус законного и безопасного.
Совершение указанных действий требует временных затрат, что не устраивает застройщиков. Не получая средств от потенциальных дольщиков, они изыскивают иные источники финансирования. Некоторые из них начинают оформление продажи еще до окончания процесса документального подтверждения законности таких действий.
Недостатки ДДУ
- отсутствие гарантий завершения строительства либо нарушения его сроков, хотя ответственность за наличие таких фактов предусматривается;
- отсутствие возможности оформления рассрочки на период после окончания строительства;
- отсутствие гарантий на случай совершения застройщиком следующих действий: требование доплаты за дополнительные метры, несоответствующее качество строительства, перенос сроков сдачи объекта.
Альтернативные схемы законной покупки
Законом 214-ФЗ предусматривается и иной способ приобретения недвижимости путем вступления в ЖСК. В 5-6 % московских и подмосковных новостроек жилье продается по этой схеме.
Преимущества ЖСК
- внесение в реестр пайщиков гарантирует защиту от двойной продажи;
- возможность рассрочки на длительный срок, включая период после сдачи дома в эксплуатацию;
- возможность пайщиков оказывать влияние на этапы строительства.
Отсутствие требования госрегистрации договора на участие в ЖСК и регистрация права собственности только после выплаты пая в полном объеме снижает степень защищенности покупателя. Отсутствие ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры пайщику накладывает дополнительные риски. Ведь все претензии можно будет предъявлять только ЖСК, членом которого сам покупатель и является.
Покупка квартиры по «серым» схемам: повышенные риски
Самой распространенной «серой» схемой является оформление предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП). Являясь по сути документом, только фиксирующим намерения сторон, такой договор не гарантирует никаких прав для дольщика. Он не обязывает застройщика осуществить передачу квартиры в собственность, хотя дольщик передает ему часть средств (обеспечительный платеж).
Договор нигде не регистрируется и не застраховывает от двойной продажи. В случае недостроя дома дольщик может рассчитывать только на возврат обеспечительного платежа, если докажет факт инвестирования.
Оправданием существования данной схемы является тот факт, что она позволяет привлечь средства для начала строительства еще на этапе разработки проектной документации.
