В январе 2013 года Российская гильдия риэлторов (РГР) впервые за более чем 20 лет своего существования утвердила единую рыночную методику классификации жилых комплексов. (скачать в exell). Однако многие российские девелоперы и агентства недвижимости уже много лет используют собственные методики оценки и не заинтересованы в единой, унифицированной методики классификации! По мнению некоторых экспертов:
«Невозможно создать единую формулу классификации для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости. Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях. Девелоперы, застройщики и риэлторские агентства разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты, что позволяет им продавать жилье бизнес-класса по цене элитного, компрометируя таким образом всё профессиональное сообщество»
Попытки составить и ввести единую классификацию жилья на московском рынке недвижимости предпринимались еще с 1996 года, но успехом не увенчались.
Все эти схемы и методики не получили общественного признания, так как критерии одного участника рынка не устраивали других и наоборот.
Один из вариантов классификации элитной недвижимости в Москве
Элитную жилую недвижимость делят на 4 класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».
Подобная классификация уже давно используется риэлторским сообществом и помогает клиенту понять, каких характеристик стоит ожидать от элитного объекта, ведь каждый класс отвечает определенному набору требований, в число которых входит: местоположение, архитектурный облик и технология строительства, тип остекление, внутренняя отделка общественных зон, отделка и площадь квартир (апартаментов), высота потолков, инженерное обеспечение, оформление и качество придомовой территории, уровень безопасности, внутренняя и внешняя инфраструктура жилого комплекса.
ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕЛИТСЯ НА ДВЕ БОЛЬШИЕ ГРУППЫ:
- Дореволюционные дома и особняки из старого жилого фонда Москвы;
- Современные жилые комплексы и новостройки.
Современные жилые комплексы
Элитные новостройки Москвы делятся на несколько классов. При оценке объекта недвижимости следует помнить, что со временем критерии элитного жилья могут изменяться, и каждый конкретный дом может переходить в из одного класса в другой.
Памятка для покупателей:
«Цена не определяет категорию дома, а наоборот — напрямую зависит от того, какой категории соответствуют характеристики дома»
Класс «А» (Luxe, De Luxe)
Дома этой категории должны непременно обладать следующими характеристиками:
- Месторасположение в престижном районе ЦАО. Наличие в окружающей застройке и в районе других домов класса «А» и класса «А-»;
- Однородность социального окружения, известные соседи. Количество квартир в доме не более 30!, по другим данным — не более 50!
- Архитектурный проект от известного бюро. Дорогие материалы в отделке входной группы и общественных зон, удобные планировочные решения, квартиры (апартаменты) от 100 кв.м, высота потолков от 3,3 м.
- К классу «А» могут относиться только новостройки. У застройщика проекта должна быть высокая репутация. Чаще всего, жилье класса «А» возводят в Москве западные подрядчики.
- Желательно, но не обязательно — благоустроенный внутренний двор, огороженная территория.
- Наличие подземной или наземной закрытой парковки из расчет 2-3 машиноместа «на квартиру»!
- Само собой, в доме класса «А» должны быть установлены высококачественные бесшумные лифты, центральное кондиционирование и система климат-контроля с фильтрацией воздуха, индивидуальный тепловой пункт, резервная система электроснабжения, многоуровневая система фильтрации воды. В новостройках класса «А» последних лет в обязательном порядке устанавливают системы Smart House «Умный дом».
- Высокий уровень безопасности: охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа;
- В элитной недвижимости класса «А» обязательно присутствует служба комплексного управления зданием, жильцы могут воспользоваться круглосуточными услугами консьержа. В некоторых новостройках последних лет элитные апартаменты имеют гостиничное обслуживание. Например, апартаменты в ЖК «Новый Арбат, 32» с сервисом отеля Marriott.
Элитное жилье класса «А-»
К этому классу относятся те жилые комплексы, которые по объективным причинам не могут соответствовать классу «А» сразу по всем перечисленным критериям. В основном все различие между элитным жильем класса «А» и класса «А-» сводятся к большему количеству квартир (апартаментов) у последнего и чуть менее престижным районом расположения.
Элитная недвижимость класса «В»
Отличительные особенности и характеристики элитной недвижимость класса «B»:
- Элитные дома этого класса могут быть расположены в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО Москвы;
- Дома класса «B» могут быть как вновь построенными, так и реконструированными.
- Количество квартир не имеет принципиального значения и может доходить до 500;
- Как правило, у домов класса «В» есть большая придомовой территории (несколько гектар) с ландшафтным дизайном, детскими площадками, гостевым паркингом.
- Подземная парковка обязательна из расчета 1 машиноместо на квартиру.
- Потолки могут быть несколько ниже, чем в домах класса «А» и класса «А-» (от 3 м).
- Достаточно высокий уровень безопасности: круглосуточная охрана, КПП, видеодомофоны.
- В жилых комплексах категории «В» хорошо развита внутренняя инфраструктура! Часто в этих домах есть свой собственный фитнес-клуб, СПА-салон, торговый центр, кафе и рестораны.
К этой категории относятся почти все масштабные проекты жилых комплексов, такие как: «Триумф Палас», «Дом на Мосфильмовской», «Алые Паруса» , «Воробьевы горы» и др.
Элитное жилье класса «С» (фактически бизнес-класс)
Как правило, к этому классу относят элитное жилье, построенное в 90-х годах. В то время рынок премиальной недвижимости только зарождался и застройщики просто не умели строить по-настоящему элитные объекты. Дома этой категории не привязаны к конкретному месторасположению, имеют подземную или огороженную наземную парковку, чаще всего — огороженную территорию, «присвоить» которую в 90-х годах было весьма просто. В остальном — это обычные дома, которые сейчас можно классифицировать как «бизнес-класс».
Элитные дома, построенные до 90-х годов
Элитную недвижимость старой постройки нельзя классифицировать по той же схеме, что и современное жилье, ведь почти каждый старинный дом уникален и является объектов культурного наследия! К этой группе элитной недвижимости можно отнести три типа объектов:
- Дореволюционные дома и особняки, построенные в период экономического расцвета царской России;
- Сталинские дома, построенные в период с 1935 по 1960 г. (к этой категории относятся всем известные «сталинские высотки», а также «Дом на Набережной»;
- Дома ЦК, построенные для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны в период с 1960 по 1992 г.
На Западе разделения жилой недвижимости на классы тоже весьма условно. Например, в США нет термина «элитное жилье» в российском понимании этого слова, вся недвижимость в Штатах делится по видам — частный дом, таунхаус, апартаменты, пенхаус и т.д. Главный критерий стоимости недвижимости — ее месторасположение, и именно на основании этого параметра формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, архитектурные особенности и качество строительных материалов, планировка и пр.
