По итогам прошлого года на рынке недвижимости Москвы зафиксирован старт более десяти строительных проектов, предлагающих всем желающим стать владельцами качественно нового для нашей страны вида собственности — апартаментов. О том, что такое апартаменты, подробно написано тут. Среди таких проектов можно особенно выделить жилые комплексы Loft Post, Кадашевские Палаты, Штаб квартира на Мосфильмовской, Wine House, Парк Мира, Loft Factory, Tivoli, а также апартаменты в жилых комплексах с гостиничным обслуживанием в ММДЦ «Москва-Сити» и апарт-комплексе «Новый Арбат, 32».
Однако темпы роста московского рынка апартаментов совсем не радуют столичных застройщиков и это при том, что один квадратный метр апартаментов в центре Москвы стоит как минимум на 20% дешевле, нежели та же площадь в обычных квартирах.
Проблема заключается в том, что понятие «апартаменты» чуждо отечественному Жилищному Кодексу, который разделяет все строения на объекты жилого назначения и нежилые объекты. Если рассуждать логически, то апартаменты можно отнести к нежилым помещениям или к офисным зданиям. Зарегистрироваться в апартаментах невозможно, ибо частные лица владеют ими на правах долевой собственности вместе с управляющей компанией, которая диктует свои правила. В такую «квартиру» не приведешь ночью шумную компанию, даже если соседи не будут жаловаться.
Дабы разобраться во всех юридических нюансах, связанных с приобретением апартаментов, возьмем конкретное здание — комплекс «Штаб квартира на Мосфильмовской», который строится на углу Ломоносовского проспекта и Минской улицы (другие жилые комплексы бизнес-класса представлены в соответствующем разделе каталога на сайте Moskvadeluxe.ru).
Строительство «Штаб квартиры на Мосфильмовской» планируется закончить к концу 2015 году. Тогда глазам москвичей и гостей столицы откроется 29-этажный многофункциональный комплекс с подземным паркингом, офисными помещениями (которые займут первые пять этажей) и апартаментами (всего их будет 375). Будущим владельцам обещают великолепные виды из окон, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру района. Стоимость квадратного метра апартаментов в «Штаб квартире на Мосфильмовской» оценивается в 160 тыс. рублей (на начальном этапе продаж), при этом площадь однокомнатных апартаментов будет доходить до 63 м², двухкомнатных — до 84 м², трехкомнатных — до 118 м². Для сравнения квадратный метр обычной квартиры в этом же районе стоит в среднем около 200 тыс. рублей. (на сегодняшний день, цены не соответствуют действительности, после резкого скачка курса $, о точных расчетах говорить сложно).
Так какие же документы будут подтверждать ваше право собственности на апартаменты в МФК «Штаб квартира на Мосфильмовской», и нет ли в них какого-либо подвоха?
Согласно исследованию, проведенному опытными юристами рынка недвижимости, застройщиком данного объекта является некоммерческая организация, именуемая Региональным объединением работодателей «Московской конфедерацией промышленников и предпринимателей». Данная организация объединяет различные строительные фирмы с целью их социальной и экономической защиты. Срок разрешения на строительство, указанный в проектной декларации проекта, истек еще в августе 2012 г., а о продлении разрешения никаких сведений нет.
Вдобавок будущему собственнику апартаментов предлагается заключить целый ряд сделок, среди которых договора об оказании услуг по подбору квартиры, об оказании услуг по оформлению права собственности на квартиру, договор страхования имущества (имущественных прав) физического лица. В этот перечень также входит договор безотзывного аккредитива на сумму будущей сделки в банке и предварительный договор на заключение в будущем договора уступки прав требования с безотзывным аккредитивом сроком до 31.12.2013 г.
Согласно оценке экспертов все эти документы не дают ни гарантий приобретения прав собственности, ни гарантий возмещения страховых рисков и не гарантируют получение судебной поддержки. Первые два договора (по оказанию услуг по подбору и оформлению права собственности на квартиру) неисполнимы со стороны Исполнителя, так как апартаменты квартирой не являются. Договор на заключение в будущем договора уступки прав требования не дает права собственности на апартаменты и является временным документом, также ничем не подтверждены взаимные обязательства Застройщика и Исполнителя. Безотзывный аккредитив является нежелательной формой капиталовложений, так как в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств в суде будет проблематично доказать тот факт, что деньги внесены в банк именно на строительство данного объекта. Также в одном из договоров оговорен единственно возможный вариант решения спорных вопросов через конкретный Третейский суд. Можно заранее сказать, что этот суд выиграет Исполнитель, а не покупатель апартаментов. Также в случае наступления страхового случая до 31.12.2013 г покупатель не получит никаких выплат, так как до этого момента договор на приобретение имущественных прав заключать не планируется. А ведь объектом страхования имущества в договоре признаны как раз имущественные права.
Вывод можно сделать вполне однозначный: несмотря на очевидные преимущества самого объекта (и по соотношению цены и качества, и по транспортной доступности района, и по внутренней и внешней инфраструктуре) приобретать здесь апартаменты довольно рискованно.
